拿到土地后，接下來(lái)開(kāi)始跑?chē)?guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃設(shè)計(jì)與審批、建筑工程施工許可證、商品房設(shè)計(jì)圖和施工圖審查、商品房預(yù)售許可證等等。
為了加快資金流轉(zhuǎn)速度，陸家貴請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)的都是4棟6層的矮層簡(jiǎn)易商品房，每層兩套房子。
這樣的矮層建筑，不用像6層以上的中高層樓房那樣需要考慮電梯、消防等等，各種審批手續(xù)都要簡(jiǎn)單快速了許多。
此時(shí)瓊州島，炒房地產(chǎn)是潮流，各部門(mén)審批也很簡(jiǎn)單，特別是這種6層及以下的矮層建筑。
因此，這一套流程下來(lái)，在公關(guān)費(fèi)的作用下，陸家貴只花了不到一個(gè)月的時(shí)間就全部辦到手了。
8月底，各種合法手續(xù)拿到手后，幾臺(tái)破舊的挖掘機(jī)和推土機(jī)就開(kāi)進(jìn)了工地。
施工隊(duì)在項(xiàng)目專(zhuān)員孫傳宇的指揮下，象征性地挖了一條幾十米長(zhǎng)、幾米寬、一米多深的大坑——這就是陸氏投資（瓊州）有限責(zé)任公司的第一個(gè)商品房小區(qū)項(xiàng)目的地基！
這時(shí)候，360萬(wàn)土地出讓金加上各種公關(guān)費(fèi)、手續(xù)費(fèi)的花銷(xiāo)，陸家貴的400多萬(wàn)資金已經(jīng)花得幾乎沒(méi)什么剩余了。
但下一步的計(jì)劃也可以實(shí)施了。
拍了幾張正在打地基的假施工照片后，陸家貴就和財(cái)務(wù)總監(jiān)周明易帶著精心準(zhǔn)備的項(xiàng)目資料、商品房設(shè)計(jì)圖、項(xiàng)目整體估價(jià)表走進(jìn)了工商銀行瓊州分行的大門(mén)。
他們是去辦項(xiàng)目抵押貸款的。
那種只有幾十萬(wàn)身家的普通投機(jī)者只能一套兩套的炒作房子，甚至炒并不存在的樓花，等著漲價(jià)后賣(mài)出。
有實(shí)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，則是從政府手里拿地辦手續(xù)后開(kāi)發(fā)商品房小區(qū)，再建成房子或樓花賣(mài)出去，進(jìn)行利潤(rùn)最大化，各個(gè)環(huán)節(jié)都能吃到最大利潤(rùn)。
但陸家貴不是普通投機(jī)者，也不是實(shí)力最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，他介于中間。
一套一套的房子賣(mài)樓花給個(gè)人，比較繁瑣，后面也容易起糾紛。
萬(wàn)一遇到不是投機(jī)者炒房客，人家是真的有剛需，要買(mǎi)房子住的那種人，你不建好房子交給他，他真有可能告你。
因此，陸家貴既不建房，也不賣(mài)樓花，他采用的是項(xiàng)目抵押的方式，挖個(gè)坑就去銀行弄抵押貸款，再去重新拿地，以此循環(huán)。
在房地產(chǎn)價(jià)格平穩(wěn)的時(shí)候這樣是操作不了的，銀行利息就能要了老命。
但在1992年房地產(chǎn)泡沫無(wú)比膨脹的海口市，這是重生者陸家貴可以穩(wěn)操勝券的極限操作方法。
別人不知道房地產(chǎn)漲到什么時(shí)候?yàn)橹梗瑳](méi)有百分之百的信心，是不敢像陸家貴這樣搞極限操作的。
但陸家貴沒(méi)有任何心理負(fù)擔(dān)。
銀行的信貸審查會(huì)議上，煙霧繚繞。周明易的老同學(xué)，那位副處長(zhǎng)祝弘毅，坐在主位。
早已被公關(guān)過(guò)的評(píng)估公司負(fù)責(zé)人拿著陸氏公司的項(xiàng)目預(yù)期售價(jià)評(píng)估報(bào)告向與會(huì)人員施展忽悠大法：
“陸氏投資公司的這個(gè)在建小區(qū)位置優(yōu)越，毗鄰規(guī)劃中的主干道。”
“根據(jù)設(shè)計(jì)圖，他們每套房子100平方米，每層2套，每棟6層，總共4棟商品房，合計(jì)建筑面積4800平方米。”
“現(xiàn)在海口市商品房市場(chǎng)均價(jià)為5000元/平方米，未建成的樓花打八-九折，按八折計(jì)算，陸氏這個(gè)小區(qū)的預(yù)期售價(jià)可以達(dá)到1920萬(wàn)元，按九折計(jì)算則可達(dá)到2160萬(wàn)。”
“加上現(xiàn)在瓊州島房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展，房?jī)r(jià)蒸蒸日上的趨勢(shì)，我們認(rèn)為，陸氏投資公司的這個(gè)在建小區(qū)預(yù)期價(jià)值只會(huì)上升，不會(huì)下跌，至少可以按2000萬(wàn)的估值進(jìn)行抵押放貸。”
銀行各科室負(fù)責(zé)人也紛紛發(fā)表自己的意見(jiàn)，基本認(rèn)可了評(píng)估公司的項(xiàng)目估值報(bào)告。
但最終拿意見(jiàn)的還是祝弘毅。
祝弘毅已經(jīng)與周明易談好了貸款的回扣，貸得越多他拿得越多。
因此，他自然不會(huì)拒絕放貸，評(píng)估公司的報(bào)告只是給了他一個(gè)合理放貸的借口而已。
已經(jīng)建好的商品房，放貸比例可以達(dá)到70%。
但沒(méi)建成，還處于施工階段的樓花項(xiàng)目，就只能貸40%—60%，根據(jù)項(xiàng)目施工進(jìn)度和預(yù)期收益決定放貸比例。
因?yàn)榇藭r(shí)瓊州房地產(chǎn)項(xiàng)目總體看好，房?jī)r(jià)上漲速度快，最終會(huì)議決定，陸氏投資公司這個(gè)只挖了地基坑的商品房小區(qū)可以按預(yù)期樓花總售價(jià)2000萬(wàn)的50%放貸，也就是1000萬(wàn)。
開(kāi)完會(huì)，回到辦公室，祝弘毅向等候在這里的陸家貴和周明易道：“陸總，你們的項(xiàng)目整體抵押貸款申請(qǐng)通過(guò)了。按2000萬(wàn)的項(xiàng)目估價(jià)放貸50%，也就是1000萬(wàn)。接下來(lái)幾天，你們把手續(xù)完善一下，最多一個(gè)星期就能拿到錢(qián)。不過(guò)，按規(guī)定，這筆貸款你們只能用來(lái)繼續(xù)建設(shè)那個(gè)商品房項(xiàng)目，不能挪用資金，知道嗎？”
陸家貴頓時(shí)驚喜地雙手握住祝弘毅的手道：“謝謝祝處長(zhǎng)，這筆貸款真是救了我們的急。沒(méi)有這筆貸款，我們這個(gè)項(xiàng)目還真的有可能停擺了。”
周明易也上前握手道：“謝謝老同學(xué)。”
至于挪用資金？
這不是公開(kāi)的秘密嗎？
大家都在這么干，也沒(méi)見(jiàn)銀行真的去監(jiān)管誰(shuí)。
這項(xiàng)目本來(lái)就只是用來(lái)套貸款的，陸家貴怎么可能還繼續(xù)建下去？
祝弘毅說(shuō)他的，陸家貴干自己的，大家都心照不宣。
有回扣開(kāi)道，一個(gè)星期后，1000萬(wàn)的貸款就真的放下來(lái)了。
其中，祝弘毅拿走了3%的回扣，也就是30萬(wàn)。周明易拿走了0.5%的提成，也就是5萬(wàn)。
其他員工每人發(fā)了5千—1萬(wàn)的獎(jiǎng)金。
即使如此，陸家貴也還能剩900多萬(wàn)。
如果陸家貴這時(shí)候卷款跑路的話(huà)，他就是千萬(wàn)富翁。
但陸家貴是重生者，他知道跑路的時(shí)機(jī)并不是現(xiàn)在。因此，他立刻將目光投向?qū)O傳宇清單上的下一塊地、下下一塊地……
買(mǎi)地、設(shè)計(jì)、報(bào)批、挖地基、項(xiàng)目整體抵押貸款，相同的模式陸家貴開(kāi)始瘋狂復(fù)制。
銀行賬戶(hù)里的數(shù)字在不斷地循環(huán)抵押中，像吹氣球一樣迅速膨脹起來(lái)。
到1993年3月，陸家貴的貸款總額已經(jīng)達(dá)到了一個(gè)驚人的數(shù)字，每個(gè)月支付的利息就高達(dá)數(shù)百萬(wàn)。
光看貸款的話(huà)，陸家貴已經(jīng)可以去跳樓了。
但所有的風(fēng)險(xiǎn)，都被掩蓋在了瓊州島房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格暴漲的繁榮泡沫中。
無(wú)論公司員工，還是各方合作伙伴，對(duì)陸家貴的極限循環(huán)操作都只有高山仰止、佩服得五體投地的份。